SAYA teringat, salah satu hal yang menyebabkan saya memutuskan untuk hidup dan tinggal di Bali adalah karena Bali relatif mempunyai sesuatu yang lugu, murni, jauh dari tanda-tanda ikonik yang berkesan angkuh dan jumawa seperti di kota-kota besar lainnya di Indonesia, sebutlah seperti di Jakarta atau Surabaya.

Walaupun saya sadar betul bahwa tidak ada yang 100% murni – selalu terdapat ideologi di baliknya, meski ideologi itu bernama ‘idealisme kapitalisme’ karena ujung-ujungnya toh dijual juga, karena bagaimanapun Bali sangat identik dengan dunia pariwisata yang tak terlepas dari kapitalisme itu sendiri.

Seiring dengan perjalanan waktu, percepatan pertumbuhan komoditi pariwisata di Bali sangat kuat terlihat, terutama dalam tiga tahun terakhir. Selalu ada wilayah baru yang belum kita akrabi, membuat pulau ini semakin tajam terdiri dari berbagai lapis dimensi.

Perbedaan dimensi ini menjadi semakin nyata dalam dua arti. Pertama, semakin jauhnya dari akar budaya dan kebiasaan hidup masyarakat Bali. Yang kedua, terjadinya penumpukan bangunan di wilayah-wilayah tertentu saja walaupun, ya itu tadi, merupakan hal yang sah-sah saja karena ada pertaruhan nilai investasi.

Dari pesisir Barat sampai ke Selatan hingga ke pelosok-pelosok desa yang terpencil kita melihat bangunan-bangunan komersial tertentu, pembangunan Villa, hotel butik dan apartemen yang mulai menjulang. Semuanya menurut saya ‘sahih’, tetapi cenderung menjadi pemandangan yang sama seperti yang dapat kita jumpai di tempat-tempat lain di luar Bali.

Lihatlah kotak-kotak kaca yang saling bertumpuk vertikal di depan pantai atau di tengah padang, seakan tampil nyaris dalam satu keseragaman, tidak ada bedanya dengan bentukan-bentukan yang ada di Jakarta, Singapore, Gold Coast atau Hong Kong.

Eksotisme budaya dan sedikit atmosphere magis yang kental menyelimuti berbagai tempat di Bali menjadi daya tarik luar biasa, terutama bagi dunia pariwisata, perlahan-lahan mengalami pergeseran. Tidak bisa dipungkiri pergeseran tersebut mungkin memang harus terjadi sebagai jawaban dari permintaan pasar, sebagai bentuk perkembangan atau mungkin tanggung jawab atas reputasi Bali sebagai tujuan pariwisata dunia.

Jalan-jalanlah di daerah Sunset Road, Pecatu atau Blue Ocean (daerah Double Six yang terkenal itu), dan masih banyak tempat-tempat lainnya yang sedang dalam tahapan pembangunan. Dengan mudah Anda akan menjumpai unit apartemen empat sampai lima lantai, yang akan membuat Anda merasa seperti bukan di Bali lagi.

Bagi saya sebelumnya, Bali adalah deretan bangunan-bangunan yang ramah (karena tidak menjulang tinggi seolah angkuh tak terjamah) dengan fasad yang kontekstual dengan lingkungan. Sedikit terkesan kampung jauh dari kesan gemerlapan. Sebuah konstruksi citra diri yang melekat sekian lama; potret kreativitas yang kental dengan budaya.

Walaupun  secara langsung berhubungan dengan masyarakat, budaya dan peradaban luar, Bali jauh dari kesan gemerlap nan jumawa, hotel, villa, resor, kafe-kafe hadir dalam bentuk yang manusiawi, hangat dan akrab dengan ukuran kemewahan tersendiri.

Waktu memang bergerak dan semua yang tidak mau menjadi sejarah harus larut di dalamnya. Begitu juga pertumbuhan akomodasi di Bali dengan fenomena maraknya pembangunan apartemen saat ini. Dapat dimengerti, jika percepatan pembangunan yang terjadi seakan-akan menjadi momen balas dendam setelah sempat beberapa saat mengalami keterpurukan akibat bom bali yang dua kali meluluh lantahkan sektor pariwisata, yang menyebabkan hampir setiap sendi kehidupan di Bali berinteraksi secara langsung dengannya.

Apartemen atau rumah publik pada dasarnya adalah ‘merumah’ di lahan yang semakin terbatas, jawaban untuk memiliki rumah dengan fasilitas yang kompak dan efisien, atau mempunyai rumah yang terjangkau di area favorit.

Selain itu sebagai pilihan gaya hidup atau bahkan bisa menjadi representasi kelas tertentu, karena pertumbuhan ekonomi kelas menengah baru hampir di banyak tempat di Indonesia atau di negara lain, yang mana golongan ini notabene mempunyai daya mobilitas dan daya beli yang tinggi, sehingga merupakan sasaran yang pas untuk dieksploitasi seluruh kebutuhannya.

Kita tidak bisa menutup mata. Pembangunan-pembangunan ini merupakan geliat roda ekonomi di Bali yang bukan terjadi dengan ‘tidak sengaja dan tanpa upaya’, adalah upaya integral untuk kembali menaikkan pamor Bali sebagai tempat favorit tujuan wisata dunia. Salah satu indikasi pertumbuhan ekonomi memang dengan mudah terlihat secara makro dengan pesatnya pertumbuhan properti termasuk apartemen-apartemen ini, dan menjadi lahan investasi menarik bagi para penanam modal baik dalam maupun luar negeri.

Pertanyaannya sekarang, apakah pertumbuhan apartemen-apartemen tersebut terjadi secara sembarangan atau terkonstruksi? Mungkin ada baiknya bagi pihak-pihak terkait untuk mencermati secara mendalam dan mempunyai kontrol yang ketat terhadap pemberian ijin membangun misalnya, supaya tidak menjadi  pertumbuhan yang silang sengkarut dan merugikan banyak pihak. Karena berbicara tentang pertumbuhan infrastuktur (baca: apartemen) melibatkan tanggung jawab yang kompleks baik dari pihak pengembang dan pemerintah Bali itu sendiri.

Bagi pemerintah tentu saja merupakan hal yang menguntungkan, tetapi terjadi kebijaksanaan yang ‘tidak bijaksana’ seperti pemberian ijin bangunan secara sembarangan. Satu bangunan dapat lolos didirikan tetapi tidak satu atau dua kali terjadi, pada bangunan yang lain terdapat revisi terhadap bentuk desain yang tidak sesuai dengan bentuk ‘tradisional Bali’ yang berujung pada pemberhentian pembangunan. Atau bahkan perubahan desain bangunan secara total.

Tentu saja hal ini mengakibatkan kerugian bagi pihak penanam modal, dan menyebabkan jalur investasi tersendat karena ketidaksiapan pihak terkait menyiapkan perangkat peraturan yang menjamin amannya investasi tersebut dilakukan.

Penyebaran lokasi, hal ini sangat penting supaya tidak terjadi penumpukan di daerah-daerah tertentu seperti yang sudah sempat disinggung sebelumnya yang bisa mengakibatkan persaingan harga yang tidak sehat, menimbulkan lapisan dimensi yang semakin dalam. Yang tentu saja pada akhirnya juga merugikan semua pihak. Secara mikro juga harus terdapat cultural profit di dalamnya.

Jangan sampai dengan maraknya pembangunan tersebut menggerus pesona eksotisme budaya dan pesona alam Bali yang menjadi komoditas pariwisata utama. Jika muncul permasalahan baru, seperti lapis-lapis dimensi yang bertumpuk absurd, kalau primadona tersebut hilang harus ada alternatif gantinya, siapkah??? (Text: Georgie T. Kadarusman; graphic: bh) •

Georgie T. Kadarusman. (Interior Architect)

Sumber: Kompas

Bosan dengan plafon putih flat? Olah plafonnya! Jika ada gipsum berlebih, kreasi plafon bakal lebih mudah dan murah dilakukan.

/

DALAM apartemen tipe studio, suasana ruang bisa jadi sangat monoton. Mirip sebuah ruang kos. Hanya ada sebuah ruang sebagai pusat segala kegiatan. Nah, ini terjadi jika Anda tidak lihai dalam menata interiornya. Jika pintar menata, suasana ruang apartemen Anda bisa jadi bak surga.

Coba tengok foto di atas. Apartemen tipe studio ini cantik bukan? Padahal, di dalam ruang utamanya ada dua ruang, yaitu dapur dan ruang keluarga. Tidak ada batas pemisah yang tegas di antara keduanya. Pemisahnya, berupa pembedaan desain plafon.

Dapur langsung berhubungan dengan pintu masuk utama. Plafonnya dibuat datar atau rata. Nah, pada ruang keluarga, plafon mulai diolah sehingga memberi kesan dinamis. Model plafonnya drop ceiling dan memenuhi seluruh bagian atas ruang.

Plafon pada ruang keluarga ini berbentuk garis-garis. Ada empat garis yang masing-masing berukuran panjang 2 m, lebar 20 cm. Di balik garis-garis itu ditempatkan lampu penerang berkonsep hiden lamp.

Nah, untuk membuatnya tak sulit. Plafon ini dibuat dengan rangka dari besi hollow dan gipsum. Langkah pertama, buatlah rangkanya sesuai desain. Setelah itu, tutup rangka dengan gipsum dan lakukan finishing. Sejalan dengan itu, jangan lupa memasang lampu-lampu pada titik persembunyian yang diharapkan.

Penulis: Whery/*
Foto: Surai
Lokasi: Show Unit The Lavande Apartment & Recidences, Pancoran, Jakarta Selatan.

Sumber: Kompas

Membeli rumah memang selalu harus dengan beberapa pertimbangan. Salah satu yang cukup penting adalah pertimbangan lokasi.

Setiap orang tentunya menginginkan rumah sebagai tempat tinggal untuk menetap hingga usia tua. Agar rumah dapat digunakan terus menerus dan dapat memberikan kenyamanan, maka dalam mencari rumah harus benar-benar teliti dan seksama.

Teliti dalam mencari rumah tidak berarti hanya memperhatikan segi fisik rumah seperti menentukan spesifikasinya. Namun, teliti juga berarti mempertimbangkan segi non fisik, misalnya saja menyesuaikan anggaran dengan rumah yang diinginkan.

Setelah merencanakan serta menyediakan anggaran dan menentukan tipe rumah, tahap berikutnya adalah menentukan lokasi rumah. Ini merupakan tahap penting yang termasuk dalam pertimbangan non fisik ketika akan membeli rumah. Lokasi yang tepat mampu memberikan kenyamanan selama Anda menghuni rumah dan mempermudah Anda ketika akan menjual rumah tersebut nantinya.

Dekat Tol Lebih Bernilai

Oleh pengembang, biasanya pertimbangan lokasi rumah digunakan sebagai “senjata” untuk memasarkan sebuah rumah. Hal ini dapat dilihat pada brosur penawaran yang dibagikan oleh pengembang saat menjual rumah barunya. Di setiap brosur, para pengembang pasti tidak lupa menulis kata-kata yang bernada optimis bahwa rumah yang ditawarkan dekat dengan berbagai fasilitas, seperti “Lokasi mudah dicapai. Hanya 5 menit dari gerbang tol”. Walaupun tatanan kalimatnya tidak sama, hampir semua pengembang menulis kalimat yang intinya menawarkan rumah dengan iming-iming lokasi yang mudah dijangkau.

Lokasi rumah, khususnya perumahan baru, biasanya terletak jauh dari pusat kota. Sebagai contoh, rumah-rumah baru di sekitar Jabodetabek, umumnya berada jauh dari sentral kota seperti Jakarta. Akan tetapi jarak yang jauh ini dipermudah dengan akses penghubung yang cepat dan praktis seperti jalan tol, sehingga dapat memudahkan warganya untuk menuju lokasi tersebut. Karena itu perumahan yang lokasinya berada dekat dengan jalan tol memiliki daya tarik lebih besar bagi konsumen, karena berarti perumahan tersebut lebih mudah dijangkau.(Jaka Eko Cahyono-wartawan dan penulis buku/http://www.tabloidrumah.com)

Jangan Jauh dari Tempat Kerja

Lokasi rumah memiliki nilai tersendiri bagi konsumen, baik untuk dihuni sendiri, disewakan, atau untuk investasi. Karena itu pembeli harus mempertimbangkan lokasi dengan seksama sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Pasalnya kemungkinan besar pembeli akan menggunakan rumah tersebut dalam jangka waktu lama. Ini berbeda dengan penyewa yang umumnya bersifat sementara dan bisa pindah sewaktu-waktu. Untuk itu, lokasi ini harus dilihat apakah mudah dicapai atau tidak.

Selain itu, lokasi rumah jangan sampai terlalu jauh dari tempat kerja Anda. Bisa dibayangkan apabila jarak rumah Anda jauh, berapa lama waktu yang Anda butuhkan setiap harinya untuk pergi-pulang dari rumah menuju tempat kerja Anda? Jarak yang jauh juga akan menambah pos pengeluaran keuangan Anda untuk konsumsi bahan bakar jika mengendari kendaraan pribadi.

Bagi penyewa rumah, lokasi berkaitan dengan fungsi sumber kenyamanan. Ini dapat menggambarkan mengapa banyak orang memilih menyewa apartemen di tengah kota, meski secara finansial ia mampu membeli rumah tetapi di pinggir kota. Bahkan banyak orang memilih menyewa rumah di kota dan menyewakan rumahnya sendiri yang ada di wilayah lain.

Jika Anda membeli rumah untuk berinvestasi, pertimbangan lokasi tidak kalah pentingnya. Pemilihan lokasi dapat menentukan hasil keuntungan yang bisa dicapai. Sebagai contoh kasus, di beberapa lokasi, kenaikan harga tanah dan rumah di suatu wilayah lebih tinggi daripada di wilayah lain. Tentu saja ada faktor lain yang menyebabkan kenaikan harga selain lokasi yang menguntungkan, seperti kondisi ekonomi secara umum dan laju pertambahan penduduk.

Sejak jaman Romawi kuno, rumah juga digunakan sebagai sarana untuk investasi. Agar bisa mendapatkan lokasi yang tepat, sebaiknya Anda meluangkan waktu yang memadai untuk mencari. Berpikiranlah terbuka untuk melihat tipe-tipe rumah idaman di beberapa lokasi sebelum menyempitkan pencarian ke lokasi tertentu. Selama mencari, Anda mungkin melihat puluhan atau bahkan ratusan unit rumah di pasaran.

Gunakan hal ini sebagai peluang menemukan pilihan. Harga yang diminta penjual tidak selalu mencerminkan nilai sebuah rumah. Namun biasanya, rumah dengan nilai yang bagus lebih cepat laku. Sedangkan rumah yang sulit terjual seringkali ditawarkan dengan harga yang terlalu tinggi.

Kondisi Sosial

Setelah lokasi ditentukan dan mengecek kondisi fisik rumah, sebaiknya Anda juga mengetahui kondisi lingkungan sosial di lokasi rumah yang Anda pilih. Jangan sampai Anda nanti membeli rumah di lokasi yang membuat Anda merasa tidak aman dan nyaman karena lingkungannya tidak “sehat”. Sebaiknya, Anda perlu mengecek secara menyeluruh lingkungan tersebut dan tidak hanya mengandalkan informasi lokasi rumah dari iklan, brosur promosi, atau agen properti.

Bagaimana caranya mengecek? Anda dapat mengunjungi kembali lingkungan rumah yang Anda incar pada hari yang berbeda dan waktu yang berbeda. Jika saat ini mengunjungi pada siang hari, besoknya Anda mengunjungi lagi pada malam hari. Ketuk pintu beberapa calon tetangga dan tanyai mereka tentang kondisi lingkungan sosial sekitarnya. Bila Anda akan menyewa, ada baiknya berbicaralah kepada pihak penyewa. Karena tidak mempunyai kepentingan jangka panjang di wilayah itu, penyewa akan memberi informasi secara lebih terbuka.

Meskipun Anda sudah mengetahui kondisi lingkungan dan memutuskan untuk membeli rumah di wilayah tersebut, yakinkan juga Anda melihat pilihan rumah yang lain di wilayah tersebut. Jika Anda mengalokasikan Rp 200 juta untuk sebuah rumah, lihat rumah yang ditawarkan lebih mahal yang ada di sekitarnya. Siapa tahu Anda hanya perlu mengeluarkan sedikit lebih banyak untuk mendapatkan fasilitas yang jauh lebih tinggi nilainya.

Sumber: Kompas

SOLO, KAMIS — Penjualan properti di wilayah eks Karesidenan Surakarta selama sebulan terakhir mengalami penurunan, menyusul naiknya suku bunga kredit kepemilikan rumah (KPR). Penurunan terutama terjadi untuk perumahan segmen menengah atau rumah-rumah yang berharga Rp 150 juta ke bawah, di luar perumahan bersubsidi

Untuk penjualan perumahan bersubsidi sejauh ini belum terlihat terkena dampak karena suku bunga KPR tidak mengalami kenaikan. Ini diungkapkan Ketua Real Estat Indonesia (REI) Surakarta Yulianto Kusumo, Kamis (6/11).

“Para pembeli yang penghasilannya Rp 7 juta ke bawah adalah yang paling terkena dampak. Mereka yang semula ingin membeli rumah dengan cara kredit, terpaksa menunda niatnya dengan adanya kenaikan bunga KPR,” kata Yulianto.

Sedangkan Wakil Ketua REI Jawa Tengah Adib Ajiputra mengatakan, segmen perumahan yang mengalami penurunan adalah yang berharga Rp 100 juta ke atas. Ia sepakat, untuk perumahan bersubsidi sejauh ini tetap stabil penyerapannya.

Jika kondisi seperti ini terus berlanjut, menurut Yulianto, pengembang akan sangat merasakan dampaknya pada bulan Januari atau Februari mendatang. Rata-rata pengembang saat ini masih bisa bertahan. “Akan tetapi kalau ini berlanjut terus akan memengaruhi likuiditas pengembang. Kalau likuiditasnya besar, masih bisa bertahan. Kalau tidak, ya sebaliknya,” kata Yulianto.

Untuk itu, pihaknya berharap agar bank menetapkan suku bunga KPR tidak lebih dari 4 persen di atas BI rate. Suku bunga KPR komersial saat ini 15-18 persen sedangkan suku bunga KPR untuk perumahan bersubsidi 7,5 persen untuk dua tahun pertama dan 9,5 persen untuk tahun-tahun sisanya.

Sumber: Kompas

JAKARTA, KAMIS - Sejumlah pengembang perumahan kini menghentikan sementara pembangunan proyek-proyek baru. Langkah itu ditempuh untuk mengamankan likuiditas dan mengurangi risiko pendanaan proyek di tengah semakin menipisnya daya serap pasar.

Sumber : Kompas Cetak

SEPERTI halnya negara-negara lain di dunia, pasar keuangan Indonesia juga bergejolak terimbas krisis keuangan yang terjadi di negara superpower Amerika Serikat. Meskipun tidak separah AS dan negara-negara Eropa, pasar keuangan domestik tetap mengalami pelemahan.

Kurs rupiah dan bursa saham melemah, sementara likuiditas ketat sehingga menyebabkan terganggunya aliran kredit dari perbankan ke sektor riil. Bank yang memiliki likuiditas berlebih cenderung menahan dananya untuk menjaga kemungkinan kian langkanya likuiditas.

Risiko sektor riil yang kian besar seiring melambatnya pertumbuhan ekonomi global juga membuat perbankan sangat selektif dan berhati-hati menyalurkan kredit. Lalu, bagaimana dengan prospek kredit properti, terutama kredit kepemilikan rumah (KPR), ke depan?

Ekonom BNI Ryan Kiryanto kemarin di Jakarta mengatakan, gejolak keuangan yang terjadi saat ini mau tidak mau memang akan memaksa bank meninjau ulang seluruh kebijakan kreditnya, termasuk properti. Kesalahan strategi dalam penyaluran kredit akan berakibat fatal di kemudian hari. Intinya, bank saat ini ingin mengamankan likuiditasnya dan menjaga kredit bermasalah (nonperforming loan/NPL) tidak membengkak.

Strategi yang dilakukan bank umumnya ialah mengerem kredit yang berkategori antara lain terkait investasi jangka panjang, berdenominasi valas, terkait komoditas yang harganya anjlok seperti pertambangan dan perkebunan, kredit konsumsi yang rentan terpengaruh turunnya daya beli masyarakat, dan kredit yang selama ini penyalurannya sudah cukup ekspansif. Pengereman kredit biasanya diikuti kenaikan suku bunga kredit untuk mengompensasi tingginya risiko.

Di lain pihak, bank tetap akan melakukan ekspansi kredit secara hati-hati dan selektif di sektor-sektor yang relatif tidak terpengaruh krisis keuangan dan memiliki NPL rendah.

Berdasarkan data Bank Indonesia, selama periode Agustus 2007-Agustus 2008, kredit properti bertumbuh 39 persen dari Rp 136,97 triliun menjadi Rp 190,08 triliun. Pertumbuhan kredit sektor ini di atas rata-rata pertumbuhan kredit seluruh sektor yang sebesar 32 persen.

Menurut Ryan, maraknya kredit properti tak terlepas dari kecenderungan turunnya suku bunga kredit selama periode tersebut dan kebutuhan rumah yang selalu tinggi akibat pasokan yang tak pernah seimbang dengan permintaan.

Kredit properti tumbuh merata di semua jenis, yakni konstruksi, real estate, dan kredit pemilikan rumah (KPR) serta kredit pemilikan apartemen (KPA). Dalam struktur kredit properti, KPR dan KPA yang tergolong sebagai kredit konsumsi memiliki porsi terbesar, yakni 62 persen.

Menurut Ryan, berdasarkan data tersebut, kredit properti memang tergolong cukup ekspansif selama ini. ”Bank untuk sementara tentunya akan mengerem kredit yang dinilai terlalu ekspansif. Artinya, kredit properti dalam setahun ke depan tetap akan tumbuh meskipun tidak lagi secepat sebelumnya,” kata Ryan.

Properti tetap andalan

Meskipun pertumbuhannya diperkirakan melambat, sektor properti tetap akan menjadi andalan perbankan untuk mencari keuntungan melalui kredit. Apalagi, kapasitas dan kemampuan perbankan dalam menyalurkan kredit properti sudah memadai.

Salah satunya tercermin dari NPL KPR yang relatif rendah, sekitar 3,3 persen atau masih di bawah batas minimum yang ditetapkan Bank Indonesia sebesar 5 persen. Ini menunjukkan, perbankan sangat pruden menyalurkan kredit ke sektor bersangkutan.

Penyaluran kredit KPR di Indonesia dengan AS berbeda jauh. Di negara adidaya tersebut, terdapat kredit KPR berisiko tinggi yang disebut subprime mortgage. Disebut berisiko tinggi karena rendahnya analisis bank terhadap calon debitor serta banyaknya persyaratan kredit standar yang dihilangkan, seperti keharusan menyetor uang muka.

Akibatnya, banyak calon debitor yang sebenarnya rawan gagal bayar bisa mendapatkan KPR. Banyak calon debitor KPR yang terjaring yang berpendapatan pas-pasan atau bahkan menganggur.

Perbankan di AS tidak menghiraukan risiko tersebut karena suku bunga yang ditawarkan untuk subprime mortgage relatif lebih tinggi dibandingkan dengan prime mortgage atau KPR yang penyalurannya mengikuti standar. Macetnya pembayaran satu debitor bisa ditutup dengan tingginya keuntungan.

Apalagi, bank juga memegang sertifikat dari properti yang dibiayai. Jika macet, bank tinggal menyita rumah debitor lalu menjualnya, selesai. Namun, yang tidak terbayangkan oleh para bankir di sana ketika itu ialah bagaimana jika kemacetan pembayaran terjadi secara masif atau dialami oleh sebagian besar debitor subprime mortgage yang jumlahnya jutaan orang. Bank dipastikan akan kesulitan menjual rumah yang disita karena pasokan amat berlimpah kecuali dengan harga yang amat rendah alias merugi.

Dan ternyata inilah yang benar-benar terjadi. Tren kenaikan suku bunga dan meningkatnya harga-harga barang membuat para debitor subprime mortgage kesulitan membayar cicilan KPR sehingga kemacetan massal pun terjadi dan membuahkan krisis parah.

Di Indonesia tak ada KPR jenis subprime. Seluruh KPR yang disalurkan telah melalui seleksi yang ketat. Bank tidak hanya mewajibkan uang muka, tetapi juga mengharuskan calon nasabah memiliki uang lebih setelah dipotong pengeluaran per bulan. Ini untuk memastikan sang calon tidak melakukan gali lubang tutup lubang untuk membayar KPR. Petugas bank bahkan melakukan wawancara untuk mengetahui karakter calon nasabah.

Dampaknya, calon-calon yang terjaring umumnya memiliki kemampuan yang memadai untuk melunasi KPR. Kenyataannya, selama ini banyak nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari tenggat waktu yang berkisar 10-15 tahun. Nasabah yang terjaring umumnya juga tidak sensitif terhadap gejolak ekonomi yang terjadi, semisal meningkatnya inflasi dan suku bunga meskipun hidup nasabah semakin berat.

Atas dasar inilah, Bank Tabungan Negara (BTN), sebagai bank terbesar dalam penyaluran kredit properti, tetap mencanangkan pertumbuhan signifikan pada 2009 meskipun tidak secepat tahun 2008. Tahun 2008, pertumbuhan kredit neto BTN mencapai 23 persen.

Proyeksi tersebut juga didasarkan atas masih tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah. Kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 700.000 per tahun, tetapi pasokan hanya sekitar 300.000 per tahun.

Tidak panik

Kendati pembiayaan properti tetap prospektif, perbankan tidak bisa menghindari kenaikan suku bunga kredit. Naiknya suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 150 basis poin sejak Mei 2008 dan suku bunga dana hingga level 10 persen untuk deposito berjangka mengakibatkan melonjaknya biaya dana (cost of fund). Untuk mengimbangi hal ini, bank pun menaikkan bunga kredit, termasuk KPR sebesar 2-3 persen menjadi rata-rata 13 persen untuk KPR baru.

Direktur Utama BTN Iqbal Latanro berpendapat, bank tidak perlu menaikkan bunga kredit KPR terlampau tinggi dalam kondisi saat ini. Langkah tersebut, kata dia, akan menjadi bumerang karena bisa meningkatkan NPL. Semakin tinggi NPL, kerugian bank semakin besar.

”Menghadapi situasi seperti saat ini, kita tetap waspada, namun tidak boleh panik. Jika bank terlampau panik, maka cenderung akan menaikkan bunga kredit secara agresif. Ini berbahaya. Kenaikan bunga kredit sebaiknya hati-hati dan terukur dengan melihat kondisi debitor,” kata Iqbal.

M Fajar Marta

Sumber: Kompas

DALAM jangka pendek, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan akan turun menunggu hunian fisik pusat-pusat perbelanjaan skala besar yang akan masuk ke pasar selama dua tahun mendatang.

Beberapa pusat perbelanjaan yang dijadwalkan akan selesai tahun ini mengalami penundaan karena tertundanya jadwal konstruksi dan diperkirakan baru akan selesai tahun 2009.

Penundaan dan pembatalan beberapa proyek kemungkinan terjadi karena krisis keuangan di Amerika Serikat, yang mulai memengaruhi negara-negara lainnya, termasuk Indonesia. Sementara harga sewa diperkirakan akan tetap stabil, sedangkan penyesuaian service charge tidak dapat dihindari karena kenaikan biaya operasional.

Demikian hasil riset PT Property Advisory Indonesia (Provis) yang dipublikasikan Rabu (22/10) di Jakarta. Aktivitas sewa pusat perbelanjaan di Jakarta pada kuartal III-2008 sangat aktif. Banyak penyewa membuka toko-toko baru untuk memanfaatkan momen bulan Ramadhan sebelum perayaan Idul Fitri yang jatuh awal Oktober 2008.

Penyewa-penyewa utama membuka toko-toko baru mereka, terutama di pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka, seperti Bali Deli, Celebrity Fitness VIP, dan Platinum 21 di fX, dan Blitz Megaplex, Centro, Fun World, dan Playmall di Mall of Indonesia.

Penyewa besar

Beberapa penyewa besar yang memulai operasi mereka selama periode pengamatan oleh konsultan properti Provis, antara lain, adalah Gramedia di Grand Indonesia dan Mal Golden Truly Gunung Sahari, Best Denki di Grand Indonesia, Fun World di Plaza Atrium, Amazone di Pondok Gede Plaza, dan Rumah Kita di Mall Kelapa Gading (MKG) 2.

Dominasi penyewa makanan dan minuman (F&B) semakin banyak dan semarak. Penyewa makanan dan minuman menjadi penyewa utama di beberapa pusat perbelanjaan gaya hidup yang baru dibuka atau direnovasi, seperti di fX, La Codefin, fasilitas ritel pelengkap di Hotel F1 Cikini, Pluit Junction, dan Setiabudi One.

Beberapa penyewa makanan dan minuman besar yang membuka toko-toko tambahan di antaranya Y&Y, Takigawa, Jun Njan, dan Sushi Groove di Grand Indonesia, Han Gang di Grand Indonesia dan Plaza Senayan, dan Ce Wei, Duck King, dan Sushi Tei di MKG 5.

Konsep food court baru (Eat and Eat) juga dibuka di MKG 5. Penyewa merek-merek kelas atas juga menempati toko baru, seperti Louis Vuitton (toko terbesar di Jakarta), Tiffany and Co, Brioni, dan DKNY Jeans di Pacific Place. Toko-toko lainnya yang buka selama kuartal III-2008 adalah Zara di Plaza Senayan, Manggo VIP dan Tummy di Grand Indonesia, ELC dan Apple Premium di Pondok Indah Mall, dan Pull and Bear di MKG 3.

Pada akhir September 2008, tingkat hunian rata-rata pada pasar pusat perbelanjaan di Jakarta sedikit menurun (0,3 persen) dibandingkan dengan kuartal lalu, dan tercatat sebesar 77,8 persen, menyisakan ruang ritel kosong di Jakarta sekitar 661.100 meter persegi.

Berdasarkan subsektor, tingkat hunian pada pusat perbelanjaan sewa turun sebesar 1,5 persen menjadi 84,6 persen pada akhir kuartal III, terutama karena tingkat hunian yang masih rendah pada pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka. Sementara itu, tingkat hunian pusat perbelanjaan strata-title naik sebesar 1,1 persen menjadi 66 persen pada akhir September 2008.

Sepanjang kuartal III-2008, tingkat penyerapan ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 73.900 meter persegi. Ini mencerminkan tingkat penyerapan yang tertinggi dalam satu kuartal selama dua tahun terakhir. Sebagian besar penyerapan itu merupakan kontribusi dari para penyewa jangkar yang menempati ruang ritel di pusat-pusat perbelanjaan baru di Jakarta.

Empat pusat perbelanjaan yang baru selesai dibangun sepanjang kuartal III-2008 adalah fX di Jalan Sudirman yang termasuk dalam Kawasan Pusat Bisnis Jakarta (CBD) dan La Codefin di Jakarta Selatan. Keduanya merupakan pusat perbelanjaan gaya hidup makanan dan minuman dan hiburan, serta Mall of Indonesia, sebuah pusat perbelanjaan one-stop di Jakarta Utara, dan fasilitas ritel pelengkap di Hotel Formula 1 Cikini di Jakarta Pusat.

Pusat-pusat perbelanjaan ini menambah sekitar 122.300 meter persegi ruang ritel baru di Jakarta. Pada akhir September 2008, total pasokan kumulatif ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 2.980.400 meter persegi, yang terdiri dari 1.898.300 meter persegi (63,7 persen) pusat perbelanjaan sewa dan 1.082.100 meter persegi (36,3 persen) pusat perbelanjaan strata-title.

Jakarta CBD tetap memegang pangsa terbesar, yaitu 709.000 meter persegi (23,8 persen), diikuti oleh Jakarta Utara sebesar 608.200 meter persegi (20,4 persen), Jakarta Selatan 495.300 meter persegi (16,6 persen), dan Jakarta Barat 438.400 meter persegi (14,7 persen). Sementara Jakarta Pusat dan Timur masing-masing memberi kontribusi sebesar 396.000 meter persegi (13,3 persen) dan 333.400 meter persegi (11,2 persen).

Sampai akhir tahun ini, akan terdapat sekitar 196.500 meter persegi ruang ritel baru yang akan masuk ke pasar pusat perbelanjaan di Jakarta. Sebanyak 70,4 persen dari pasokan mendatang tersebut atau 138.300 meter persegi akan datang dari pusat perbelanjaan sewa, sedangkan hanya 29,6 persen atau 58,200 meter persegi merupakan ruang ritel strata-title.

Apabila seluruh pasokan mendatang ini diselesaikan tepat pada waktunya, total pasokan ruang ritel di Jakarta akan mencapai 3.176.900 meter persegi pada akhir tahun ini.

Harga sewa di pusat perbelanjaan rata-rata dalam mata uang rupiah naik 5,4 persen, sedangkan dalam dollar AS naik sebesar 2,7 persen. Pada September 2008, harga sewa dasar rata-rata ruang ritel di Jakarta adalah Rp 665.700 per meter persegi per bulan untuk toko-toko speciality di lokasi-lokasi premium di lantai dasar.

Sementara service charge-nya berkisar 9-14,5 dollar AS per meter persegi per bulan. Nilai tukar yang diterapkan adalah Rp 7.000 hingga Rp 9.000 per dollar AS. Walaupun para pemilik pusat perbelanjaan masih tetap berhati-hati, kenaikan biaya operasional yang mengikuti kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) pada kuartal lalu diperkirakan akan mendorong pemilik pusat perbelanjaan untuk melakukan penyesuaian service charge. Namun, kenaikan itu baru akan dilakukan tahun 2009. (Tjahja Gunawan Diredja)

Sumber: Kompas

SEJUMLAH pelaku usaha properti di Tanah Air kini dirundung resah. Kebijakan perbankan untuk memperketat likuiditas sebagai bentuk kehati-hatian dalam menyikapi krisis keuangan global dikhawatirkan berdampak terhadap perlambatan kucuran kredit.

Padahal, kredit konstruksi masih menjadi ”senjata” pengembang dalam menggarap proyek-proyek perumahan. Kegelisahan itu menyeruak tatkala Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebanyak 25 basis poin menjadi 9,5 persen tanggal 7 Oktober 2008. Kenaikan suku bunga acuan atau BI Rate menggiring perbankan untuk memperketat likuiditas sehingga mendorong kenaikan suku bunga kredit yang bermuara pada perlambatan kredit.

Sinyal perlambatan kredit, antara lain, diungkapkan oleh Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (BTN) Iqbal Latanro, awal pekan lalu. Menurut Iqbal, kenaikan suku bunga kredit akan memperlambat penyaluran kredit baru atau ekspansi kredit di sektor perumahan. Kondisi itu diprediksi berlanjut pada tahun 2009.

BTN selama ini menjadi andalan penyaluran kredit properti, tidak hanya berupa kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA), tetapi juga kredit konstruksi bagi pengembang. Hampir 95 persen kredit properti di Indonesia disalurkan oleh BTN.

Kejatuhan harga saham di bursa bahkan memicu BTN menunda penawaran saham perdana (IPO) dari tahun ini menjadi tahun 2009. Padahal, sejumlah 90 persen dana IPO itu akan dipakai untuk ekspansi kredit. IPO BTN direncanakan sebesar 30 persen dari total saham atau senilai lebih dari Rp 1 triliun.

Senada dengan BTN, bank-bank lain penyalur kredit konstruksi, KPR, dan KPA kini mengambil sikap lebih selektif dalam mengucurkan kredit perumahan berkaitan dengan prinsip kehati-hatian.

Ketua Umum Dewan Pimpinan Real Estat Indonesia (REI) Teguh Satria mengaku, kenaikan suku bunga kredit menyebabkan sebagian pengembang kini diliputi ketidakpastian sehingga cenderung wait and see. Beberapa pengembang bahkan sudah mengambil ancang-ancang menunda proyek baru mereka yang sedianya dijalankan pada awal tahun 2009.

Di sisi lain, pengembang sadar betul bahwa penundaan proyek pembangunan yang berlarut-larut akan menuai kerugian bagi pengembang. Sementara itu, proyek perumahan rakyat sebagai hak dasar warga negara harus terus berjalan.

Lantas, bagaimana seharusnya pengembang menyikapi permodalan di tengah makin ketatnya likuiditas perbankan? Pengembang perumahan sebenarnya pernah menghadapi situasi ekonomi yang lebih buruk saat krisis moneter mengguncang Indonesia pada tahun 1998, dan 2005.

Gejolak perekonomian itu berimbas pada terpuruknya pasar perumahan, pembangunan proyek terhenti, investasi baru tertunda, dan target pembangunan sederhana sehat (RSH) untuk masyarakat berpenghasilan rendah tidak tercapai.

Krisis moneter tahun 1998 bagaikan mimpi buruk bagi industri properti. Suku bunga kredit konstruksi membengkak hingga 50 persen. Perbankan menghentikan pemberian KPR sehingga memukul daya beli masyarakat. Konsumen yang sudah membayar uang muka 30 persen batal membeli rumah dan rumah-rumah siap huni tidak laku terjual.

Sementara itu, banyak pengembang terlanjur menggunakan dana bank untuk membiayai konstruksi. Sejumlah pengembang perumahan bangkrut karena persoalan cash flow sehingga pengembalian kredit kepada perbankan menjadi macet. Proyek properti komersial yang sebagian mengandalkan utang pihak asing juga tersendat, baik proyek apartemen, kondominium, hotel, maupun gedung-gedung tinggi.

Pascakrisis, industri properti mulai berbenah diri. Namun, belum lagi perbaikan tuntas dilaksanakan, perekonomian Indonesia kembali terguncang pada tahun 2005. Harga BBM yang naik hingga dua kali menyebabkan harga bahan bangunan dan harga rumah melambung. BI Rate naik menjadi 12,5 persen dan menyebabkan lonjakan suku bunga kredit konstruksi menjadi 17-18 persen.

Kondisi itu menyebabkan pasar properti lesu dan pengembang terpaksa berhemat dengan mengurangi ornamen rumah yang tidak perlu sehingga harga rumah bisa ditekan, serta mengurangi margin keuntungan agar harga rumah tetap terjangkau oleh masyarakat. Namun, upaya ini pun tidak banyak menolong.

Namun, pengalaman pahit itu mengantarkan pelaku usaha properti pada perubahan strategi dalam struktur permodalan. Sebagian pengembang besar yang sebelumnya sangat bergantung pada pinjaman dengan rasio utang terhadap modal (debt of equity ratio/DER) yang tinggi mulai menciptakan pendanaan proyek dengan menghimpun modal bersama dengan pengembang lain.

Beberapa perusahaan properti skala menengah bergabung untuk memperkuat permodalan, di antaranya Agung Podomoro Group dan Pikko Group yang lantas tumbuh menjadi perusahaan besar. Ada pula pengembang yang melepaskan saham ke publik guna mendukung permodalan, di antaranya PT Gapura Prima.

Sejumlah pengembang proyek perumahan kelas menengah menerapkan strategi membangun rumah berdasarkan pesanan dan tidak lagi menawarkan rumah siap huni (ready stock) guna mengurangi risiko pembiayaan.

Wakil Ketua REI Djoko Slamet mengakui, pembangunan proyek perumahan yang tidak bergantung pada pinjaman uang bank cenderung lebih andal menghadapi goncangan krisis keuangan. Pengembang dapat melakukan kerja sama permodalan dengan pengembang lain atau antara pengembang dan pemilik tanah.

Belum diadopsi

Meski skema permodalan patungan dalam proyek perumahan sudah mulai diretas oleh beberapa pengembang, skema itu belum sepenuhnya dipilih pengembang sebagai alternatif pembiayaan proyek.

Kendalanya, menurut Djoko, pengembang dan mitranya kerap terganjal pola pembagian (share) modal yang menjadi penentu kontribusi dana ataupun pembagian keuntungan. Tak jarang, pengembang bermodal minim akhirnya tetap meminjam dana bank guna menyamakan share modal dengan pengembang lain yang bermodal lebih kuat.

Pendapat senada dikemukakan oleh Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria. Permodalan patungan itu hanya efektif dilakukan oleh pengembang skala besar, tetapi kurang efektif diterapkan oleh pengembang proyek perumahan menengah ke bawah dengan areal lahan yang sempit.

Ketua DPD REI Jawa Barat Hari Raharta Sudrajad mengungkapkan, sebagian pengembang lebih memilih ancang-ancang pengamanan likuiditas dengan mengerem ekspansi bisnis, di antaranya menunda pembebasan lahan dan pembangunan proyek-proyek baru pada awal tahun 2009.

Sebagian pengembang juga menempuh upaya jangka pendek untuk mempertahankan pasar dengan mengurangi margin keuntungan dan menawarkan potongan cicilan KPR melalui subsidi bunga kredit.

Sebagai ilustrasi, apabila suku bunga kredit perumahan 15 persen, bunga dipotong satu persen melalui kerja sama pengembang dan perbankan. Meski demikian, upaya itu pun dirasa belum cukup untuk mengamankan pasar dan keberlangsungan proyek pembangunan perumahan.

Dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) 2004-2009, pemerintah menargetkan pembangunan rumah mencapai 1,34 juta unit. Target itu mencakup pembangunan 60.000 unit rusunawa, 25.000 unit rusunami, dan 1,26 juta unit rumah tinggal. Berkaitan dengan itu, pemerintah menargetkan pembangunan RSH bagi masyarakat menengah ke bawah 140.000 unit per tahun atau 51,85 persen dari target total penyediaan rumah.

Namun, pencapaian RPJM hingga menjelang akhir tahun 2008 masih jauh dari harapan. Selama tahun 2004-2007, penyerapan RSH baru berkisar 277.000 unit. Tahun 2008, target penyerapan RSH bersubsidi adalah 159.900 unit dengan anggaran subsidi sebesar Rp 800 miliar.

Hingga September 2008 atau triwulan III, total penyaluran subsidi RSH mencapai Rp 729,5 miliar. Dari jumlah itu, penyaluran subsidi untuk KPR RSH hingga September hanya 47.000 unit atau senilai Rp 227 miliar, sedangkan Rp 502,5 miliar untuk membayar tunggakan subsidi KPR RSH tahun 2007, yakni 70.000 unit.

Berdasarkan data Kementerian Negara Perumahan Rakyat, kebutuhan rumah baru setiap tahun mencapai 800.000 unit. Dengan demikian, penyediaan rumah rakyat dalam kurun 2004-2009 seharusnya 4 juta unit. Kekurangan penyediaan rumah itu selayaknya diwaspadai sebagai ”bom waktu” memuncaknya masalah perumahan.

Fuad mengatakan, sebagian besar pengembang proyek perumahan menengah ke bawah masih menggantungkan dana konstruksi berasal dari kredit perbankan. Oleh karena itu, pengetatan kredit akan membebani pengembang dalam mengentaskan program perumahan rakyat.

Sejurus dengan itu, pengetatan kredit juga rawan melemahkan daya beli masyarakat menengah ke bawah. Apalagi, konsumen perumahan di segmen menengah tidak memperoleh bantuan pendanaan dari pemerintah berupa subsidi bunga kredit.

”Pemerintah harus terus mengawal keberlangsungan proyek perumahan rakyat dengan mendorong perbankan untuk memprioritaskan kredit pada proyek perumahan menengah ke bawah,” kata Fuad, yang juga menjabat Direktur Utama PT Adco Citra Asri dan Presiden Komisaris PT Titian Sakti.

Ciptakan kemandirian

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengatakan, dampak krisis keuangan global sudah saatnya diantisipasi oleh para pemangku kepentingan dalam industri properti, baik pemerintah, perbankan, maupun pengembang. Pengetatan likuiditas jangan sampai mengorbankan hak rakyat dalam memperoleh perumahan layak huni.

Dari sisi pengembang, pengalaman pahit industri properti pada tahun 1998 dan 2005 sejatinya dijadikan pelajaran berharga untuk mengurangi ketergantungan kredit perbankan.

Menurut Panangian, skema kredit perbankan dinilai kurang cocok dengan proyek properti. Penyebabnya, kredit perbankan merupakan pendanaan jangka pendek, sedangkan proyek properti adalah jangka panjang. Akibatnya, sewaktu suku bunga kredit naik, pengembang kelimpungan.

Sementara itu, konsumen cenderung lebih bisa bertahan karena rumah sudah menjadi kebutuhan dasar sehingga mereka akan berupaya sekuat tenaga untuk membeli rumah sesuai kemampuan.

Meski demikian, konsumen selama ini cenderung menjadi ”pelengkap penderita” karena penyediaan rumah selalu lebih sedikit dibandingkan dengan permintaan. Sementara itu, informasi produk perumahan belum memadai.

”Sensitivitas konsumen lebih rendah dari korporasi yang cenderung bergantung pada kredit perbankan. Hal itu sudah seharusnya dilihat oleh pengembang sebagai peluang pasar sehingga berani menciptakan kemandirian modal,” kata Panangian.

Upaya yang harus ditempuh untuk menciptakan kemandirian modal, antara lain, melalui penggabungan (merger) modal bagi pembiayaan proyek. Konsolidasi juga dapat dilakukan pengembang dan pemilik tanah. Apalagi, penggabungan modal itu terbukti berhasil dilaksanakan oleh pengembang-pengembang menengah dan besar.

”Harus ada stimulus dari organisasi pengembang untuk mendorong anggotanya bergabung dan memperkuat permodalan,” katanya.

Selain itu, guna mengoptimalkan peluang pasar dan mempertahankan daya beli konsumen, pengembang perlu menempuh penghematan biaya konstruksi, penyederhanaan arsitektur, dan menciptakan manajemen yang rapi. Selain itu, pengembang juga perlu menggenjot promosi produk agar penyerapan perumahan lebih optimal.

Dari sisi pemerintah, krisis keuangan global harus dijadikan momentum untuk menggerakkan sektor properti dengan memangkas segala hambatan pembangunan proyek perumahan. Penyebabnya, kendala pembangunan rumah tidak semata-mata akibat permodalan, tetapi juga terkait dengan tata ruang dan perizinan.

Pemerintah juga perlu menunjukkan keberpihakan pada pembangunan perumahan rakyat melalui komitmen pendanaan rumah bersubsidi.

BM Lukita Grahadyarini

Sumber: Kompas